Enkele maanden geleden werd ik verrast door een mededeling van mijn oudste zus dat zij begin 2023 gaat verhuizen. "Niets bijzonders," zou je op het eerste gezicht denken. Maar in dit geval was dat wel zo. Zij is namelijk bijna haar hele werkzame leven woonachtig geweest in een bedrijfswoning in Halsteren.
Inleiding
Al in de jaren tachtig stoot haar werkgever meerdere bedrijfswoningen af (door sloop of verkoop aan de huurders of kopers van elders). Enkele jaren geleden is ook de door mijn zus bewoonde bedrijfswoning door haar werkgever verkocht aan een particuliere belegger. De verkoop van flink wat onroerend goed was min of meer afgedwongen; het voortbestaan van de werkgever stond op het spel. Mijn zus en haar buurvrouw werden benaderd voor de aankoop van hun woning. De vraagprijs en de kwaliteit van het 2 onder 1 kap pand werd (met de kennis van toen!) te hoog bevonden. Zij (60+ en 70+) gingen niet tot aankoop over. Een particuliere belegger zag er wel brood in. Die kocht beide woningen en nam de verhuurovereenkomsten met de huurders over. Mijn zus woont dus nu in een voormalige bedrijfswoning. Al snel werd duidelijk dat het huren en bewonen van een bedrijfswoning een andere tak van sport is dan het huren en bewonen van een voormalige bedrijfswoning op dezelfde locatie (met hetzelfde adres en huisnummer). Daarover later meer. Bovenstaande bracht mij op het idee een verhaal te schrijven over het fenomeen "bedrijfswoning". Ik beperk mij daarbij tot de provincie Noord-Brabant.
Waar hebben we het nu eigenlijk over? De algemeen gangbare definitie voor "bedrijfswoning" in bestemmingsplannen is: een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld (voor het huishouden) van een persoon wiens huisvesting ter plaatse noodzakelijk is, gelet op het feitelijk gebruik van het gebouw of terrein in overeenstemming met de bestemming.
Een bedrijfswoning: ooit noodzakelijk
Op heel veel bedrijfsterreinen met bedrijfswoningen is het noodzakelijkheidsvereiste vanaf de jaren zeventig grotendeels verdwenen. Het is in de meeste bedrijven en instellingen niet meer noodzakelijk dat een medewerker "om de hoek of langs de lijn" woont. Jongere generaties hebben er geen zin in. Zij kiezen bewust voor meer afstand van het werk. Oudere generaties, waaronder ook voormalig werknemers en/of hun partners, blijven daarentegen wel graag in "hun" bedrijfswoning wonen. Dat de relatief lage huurprijs, eigen investeringen in de woning en het ontbreken van een betaalbare en vergelijkbare woning elders hierbij een rol spelen mag niet onvermeld worden gelaten. Vanuit sociale overwegingen wordt de voortzetting van de huur van bedrijfswoningen na einde dienstverband binnen veel organisaties toegestaan. Men hanteert veelal wel een sterfhuisconstructie en verkoopt of sloopt de woning bij het wegvallen van de laatste huurder. Soms is de woning dan nog enige tijd via bijvoorbeeld een leegstandbeheerder in gebruik als noodwoning voor mensen zonder dak boven het hoofd.
Een afwijkende vorm van "bedrijfswoningen" betreft woningen in wijkdelen of straten die speciaal werden gebouwd voor en verhuurd aan een doelgroep van medewerkers van een organisatie. Voorbeelden hiervan zijn de woningen voor spoorwegpersoneel (in Den Bosch aan de Maijweg en de Rijckevorsel Van Kessellaan). Een van de laatste voorbeelden van "bedrijfswoningen" die ik ken zijn de contingenten woningen voor uit Duitsland teruggekeerde luchtmacht medewerkers werkzaam op vliegbasis de Peel in Oost-Brabant (in de gemeenten Gemert-Bakel, Milheeze en Venray).
Waarom waren er eigenlijk bedrijfswoningen?
Wonen en werken gebeurde tot het industriële tijdperk grotendeels onder hetzelfde dak. Men werkte vanuit huis of op het land rond het huis. Huisnijverheid en ambachten waren familieactiviteiten waarbij gezinsleden meewerkten. Denk aan bakkers, stoelenmatters, mandenmakers en schoenmakers. Mechanisering, automatisering en specialisatie in combinatie met de trek van overtallige landarbeiders naar de overvolle steden zorgde voor lokale woningnood. Instellingen en bedrijven creëerden vanaf 1850 aan de randen van de steden nieuwe werkplekken (fabrieken, zorginstellingen, kazernes, wegen, kanalen en spoorwegen). Voor de 24/7 bedrijfsvoering was mankracht ter plaatse vereist. De lange werkdagen en oproepbaarheid buiten de normale werktijd maakte wonen in de directe nabijheid van de werkplek voor zowel werkgever als werknemer aantrekkelijk. De "nieuwe" bedrijfswoning was geboren.
Voor- en nadelen bedrijfswoning (voor verhuurder en huurder)
Voor de verhuurder was een bedrijfswoning een bindende arbeidsvoorwaarde die aanlokkelijk was voor (jonge) sollicitanten die naast werk ook op zoek waren naar een (eerste) woning. Het opzeggen van een betrekking en elders aan de slag gaan werd bemoeilijkt omdat dan ook de woning moest worden ontruimd. De medewerker was makkelijker oproepbaar en sneller ter plaatse wanneer dat wenselijk of noodzakelijk was. Allemaal voordelen dus. Maar er zijn en waren ook nadelen. De werkgever is/was nu ook in de rol van verhuurder actief. De huur wordt/werd veelal direct ingehouden op het salaris. "De stok achter de deur" bij ernstige tekortkomingen aan het verhuurde (lees: verlagen of staken huurbetaling!) ontbreekt dan. Van lust is de bedrijfswoning voor veel werkgevers een last geworden waar men het liefst van af wil. Het past niet meer in het hedendaags denken over arbeidsrelaties en het legt beslag op kapitaal dat men liever benut voor de bedrijfsvoering.
Voor een sollicitant kan een direct beschikbare goed onderhouden en betaalbare bedrijfswoning m.n. in tijden van woningschaarste de doorslag geven om een arbeidsovereenkomst aan te gaan en huurder te worden. Niet voor iedereen interessant is de ligging, veelal in landelijk gebied, aan de rand van de stad of industrieterrein. Juist in deze tijd levert "wonen nabij het werk" ook andere voordelen op, zoals weinig tot geen reistijd en reiskosten. Op de (elektrische) fiets of lopend naar het werk is de oude en nieuwe norm. Een nadeel voor de huurder is het pettenprobleem bij serieuze huurgeschillen. De werkgever is namelijk tevens verhuurder. Na slechte ervaringen is dat de belangrijkste reden voor een ex-huurder om te roepen "een keer maar nooit weer".
Nog even terug naar mijn oudste zus. Haar bedrijfswoning wordt tientallen jaren door haar werkgever goed in de verf gezet en gehouden. Noodzakelijke reparaties worden snel en tot tevredenheid uitgevoerd. De huur is laag. Kruidenierswaren en groenten uit de groentetuin en -kas konden tegen schappelijke prijzen worden gekocht. Er was zelfs een groot buitenzwembad waar je gebruik van kon maken. Iedereen content! Noodzakelijke bezuinigingen na de eeuwwisseling laten naast het vastgoed ook het zwembad niet onberoerd. Niet alleen het geld maar ook de verf lijkt wel op te zijn. Het onderhoud wordt tot een absoluut minimum beperkt. Het gras blijkt anno 2022 elders groener te zijn. Ik hoor het haar nog zeggen: "We gaan verhuizen!".
Beeldvorming vroeger en nu
In de vorige eeuw was de bedrijfswoning onderdeel van een maatschappelijke "van de wieg tot het graf" zorg die door werkgevers werd ingevuld. "Goedbedoeld maar ietwat bevoogdend," zou je nu zeggen, maar destijds was daar slechts een enkeling mee bezig. De bewoners (de directeur, afdelingshoofden, machinisten, tuinbazen etc.) waren veelal zeer tevreden met het gebodene (een dak boven je hoofd en brood op de plank). Je had maar mooi geboft!
Anno 2022 is de bedrijfswoning "uit". Maar… de bedrijfswoning komt terug in een nieuwe gedaante. Werkgevers ervaren opnieuw de noodzaak om in "the war on talent" aan Nederlandse en buitenlanders (waaronder ook studenten en expats!) werk en/of stageplaatsen in combinatie met woonruimte aan te bieden. Woningbouwcorporaties, banken, verzekeraars en beleggers reserveren zelfs gericht woonruimte voor bepaalde doelgroepen, zoals politieagenten en verplegend personeel in de grote steden. Wel een dak boven je hoofd maar nu zonder de directe bemoeienis van de werkgever dus. Top geregeld!
