Oordeel zelf: tussen 1825 en 1831 trok er onder verantwoordelijkheid van de Gouverneur een flink aantal taxateurs of schattersdoor de hele provincie om alle gebouwde en ongebouwde eigendommen van een waardering te voorzien ten behoeve van de nieuwe grondbelasting die de regering wilde gaan instellen. Het vaststellen van de belastbare opbrengst was logischerwijze een van de meest heikele onderdelen van het hele kadaster- en belastingplan.
De taxateurs begonnen met het maken van een beschrijving van iedere gemeente. Zie hier wat ze over Alem, Maren en Kessel te melden hadden in hun Tabel van klassificatie der grondeigendommen.
Algemeen
Ligging
De gemeente Alem, Maren en Kessel in het kanton Oss ligt aan de rivier de Maas, op ongeveer 24 kilometer ten noord noord-oosten van de provincie- en arrondissementshoofdstad Den Bosch.
Aangrenzende gemeenten
De gemeente grenst ten noorden aan de gemeenten Rossum en Heerewaarden, ten oosten aan Lith, ten zuiden aan Nuland, Rosmalen en Empel, ten westen ook aan Empel en aan Maasdriel. De gemeenten Rossum, Heerewaarden en Maasdriel behoren tot de provincie Gelderland. De overige liggen in het kanton Oss.
Rivieren, beken en waterlopen
De gemeente wordt aan de Gelderse kant bijna geheel bespoeld door de Maas. Dit effect wordt nog eens versterkt door langsvarende boten. De beste hooi- en weilanden langs de Maas worden regelmatig door de rivier overstroomd en zijn daardoor vruchtbaar. De rivier is bovendien een uiterst voordelig transportmiddel voor haar producten. Landinwaarts zijn er in de gemeente nog een aantal vlieten en waterlopen, die alleen dienen voor de afvoer van het overtollige water naar de polderwatermolen en de uitwateringssluis of voor wateraanvoer bij aanhoudende droogte.
Grote wegen en buurtwegen
Er liggen geen grote wegen in de buurt van de gemeente. De dichtstbijzijnde weg is die van Den Bosch naar Nijmegen, maar die ligt nog ruim 15 kilometer ten zuiden van de gemeente. De kruin van de Maasdijk, die als belangrijkste buurtweg dient, wordt goed onderhouden en voorzien van een zandlaag en is daarom altijd begaanbaar. De andere buurtwegen liggen lager en zijn in natte jaargetijden minder geschikt voor het vervoer van producten. Ook een aantal binnenwegen kan om die reden minder goed onderhouden worden en is daardoor helemaal onbegaanbaar.
Dijken en waterkeringen
De polder Laag Hemaal, waar het grondgebied van deze gemeente landinwaarts toe behoort, wordt door een vrij zware dijk van de Maas afgescheiden. De veel minder zware binnendijken dienen slechts om overtollige sneeuw en regenwater, dat van de bovenliggende polders komt, tegen te houden. Deze binnendijken zijn niet in staat om de loop van de Beerse Maas, waarvoor de landerijen hier als overlaat dienen, te keren. Een lastige situatie! Overigens worden alle waterkerende of waterlozende werken (ook die van de Maasdijk door middel van het systeem van hoefslag) onder toezicht van een officieel waterschap goed onderhouden.
Bodemreliëf
Al lijkt het er vrij vlak, naarmate men verder van de Maasdijk af komt, gaat de bodem licht stijgen. Als gevolg daarvan liggen de landerijen lager. Dat is de reden waarom er minder land als landbouwgrond en meer als wei- en hooiland geschikt is.
Vruchtbaarheid van de grond
De landbouwgronden, die bestaan uit een mengsel van klei met een beetje zand, zijn over het algemeen van goede kwaliteit, maar ondervinden minder of meer last van kwelwater. Deze landbouwgronden worden in kleine percelen verhuurd en vrij zorgvuldig in grote en middelgrote percelen bebouwd.
De beste weilanden liggen buitendijks, worden door de Maas overstroomd en leveren daardoor uitstekend en voedzaam gras op. De overige binnendijks en lager gelegen weilanden zijn door overstroming van de Beerse Maas vruchtbaar genoeg en bijzonder geschikt om - zelfs zonder aanvullende bemesting - slachtvee vet te laten worden. Bovendien kunnen deze weilanden af en toe eens een jaar met haver ingezaaid worden, wat in gunstige seizoenen nog een voordelige oogst op kan leveren. De nóg lager gelegen weilanden, tussen groesland in, worden in droge zomers meestal gehooid en leveren samen met de buitendijks gelegen hooilanden langs de Maas meer dan genoeg hooi op voor eigen gebruik door de inwoners. Ook veel plattelandsbewoners uit de omtrek bezitten of pachten hier hooilanden en vervoeren het overtollige hooi naar de zandgebieden om het daar te verhandelen.
De binnendijkse schaarbossen en enkele buitengrienden, waarvan het hout meestal voor waterkerende werken wordt gebruikt, maken het grootste deel uit van het belastbare gemeenteoppervlak, maar worden nauwelijks onderhouden. Als de voet van de buitenMaasdijk niet zoveel hout zou opleveren, dan zou in deze gemeente onvoldoende hout beschikbaar zijn voor eigen gebruik.
Enkele binnengronden, die diep uitgegraven zijn voor het herstel van de dijken, en waterkolken, die door dijkdoorbraken zijn ontstaan, leveren heel weinig rendement op. De verwachting is dat dat ook op langere termijn zo zal blijven.
Visserij en veerdiensten
De visserij op de Maas en haar killen (=geulen tussen zandbanken) levert allerlei soorten riviervis op. Verder zijn er drie veerboten die de veerdiensten met de provincie Gelderland onderhouden.
Landbouwproducten
De belangrijkste landbouwproducten zijn tarwe, rogge, gerst, bonen, haver, aardappelen, lijnzaad, klaver, hooi, hout, boomvruchten en groenten. De teelt van lijnzaad is zo minimaal dat die eigenlijk niet in dit rijtje thuishoort.
Paardenfokkerij en veeteelt
Er worden hier nogal wat paarden gefokt, die voor diverse doeleinden geschikt zijn. Het rundvee ziet er netjes uit en hun aantal is groot genoeg om te voorzien in de behoefte van de landbouw. Bijna alle boeren fokken varkens. Met het fokken en verkopen van biggen op de leeftijd van vier weken of ouder voorzien de boeren in een deel van hun levensonderhoud.
Nijverheid
De belangrijkste tak van nijverheid voor de inwoners is het gemengd bedrijf van landbouw annex veeteelt. Aangezien beide, mede door de lage ligging van de gronden, afhankelijk zijn van gunstige seizoenen, is het bestaansniveau van de inwoners de laatste jaren belangrijk minder geworden. Ook met de scheepvaart op de Maas verdient een aantal mensen de kost, maar de binnenlandse handel beperkt zich tot de meest noodzakelijke gebruiksvoorwerpen voor de inwoners, de verkoop van eigen gefokt vee en landbouwproducten, die meestal via het water vervoerd worden.
De gemeente
Deze gemeente bestaat uit drie – tegenwoordig nog steeds kerkelijk gescheiden – gemeenten, die vroeger zelfstandig zijn geweest. Elke voormalige gemeente heeft een eigen kerk met daaromheen een aantal huizen; de overige huizen liggen verspreid langs of in de buurt van de Maasdijk.
Gebouwen
Met uitzondering van een aantal goede huizen te Alem, Maren en Kessel, stellen de meeste huizen weinig voor. Vooral in Maren verkeren veel boerderijen in een vervallen staat en worden ze slecht onderhouden. Onder de eerste vier klassen vallen dan ook alleen de beste en meest comfortabele woonhuizen en een mooi gelegen herberg aan de Blauwe Sluis.
In de 5e , 6e en 7e klasse vallen ruime en goed ingerichte boerderijen en een aantal mindere woonhuizen en een herberg. In de 8e, 9e en 10e klasse vallen de meeste boerderijen en een aantal huisjes van ambachtslieden en kleine tappers. Met name in klasse 10 vallen arbeiders- en daglonershuisjes, waarvan die van de sociaal zwaksten van hout en leem gebouwd zijn.
Er zijn hier geen fabrieken of veredelingsbedrijven. Alem heeft 41, Maren 82 en Kessel 53 woonhuizen.
Bevolking
De totale bevolking van de gemeente bestaat uit 1.100 inwoners.
Ongebouwde eigendommen
Landbouwgronden
Deze zijn ingedeeld in drie klassen naar de volgende maatstaven:
1e klasse: nog al hoog gelegen vruchtbare gele kleigrond, die weinig hinder ondervindt van kwelwater, met een groeilaag van circa 5 decimeter op een vochtdoorlatende ondergrond. Bij bemesting levert deze grond – zonder deze braak te laten liggen - tarwe, rogge, gerst, aardappelen, haver etc. op. De geschatte waarde per bunder is ƒ 47,-.
2e klasse: vrij zware gele kleigrond met een groeilaag van 4 decimeter op een wat vastere, maar lager gelegen ondergrond. Deze kleigrond levert bijna geen wintergewassen op en is alleen bij bemesting om de vier jaar geschikt voor het telen van gerst, aardappelen, haver, bonen. Er is wel eens een jaar dat deze kleigrond een beetje tarwe oplevert. De geschatte waarde per bunder is ƒ 33,-.
3e klasse: zware, maar te laag of hoger gelegen kleigronden, die bijna jaarlijks bemest moeten worden. De geschatte waarde per bunder is ƒ 20,-.
Tuinen
De tuinen liggen bij de woningen en zijn meestal omheind door heggen. Deze zijn ingedeeld in twee klassen:
1e klasse: liggen op landbouwgrond 1e klasse, waarop met veel zorg groenten voor eigen consumptie worden geteeld en wat goed groeiende fruitbomen zijn geplant. De geschatte waarde per bunder is 25% hoger dan landbouwgrond 1e klasse, namelijk ƒ 60,-.
2e klasse: tot deze klassen horen tuinen op kwalitatief mindere grond dan de 1e klasse, waarop minder goed groeiende fruitbomen zijn geplant. De geschatte waarde per bunder is gelijk gesteld aan landbouwgrond 1e klasse, namelijk ƒ 47,-.
Boomgaarden
De boomgaarden liggen net als de tuinen bij de woningen en zijn ingedeeld in twee klassen:
1e klasse: liggen op goede grond en zijn bijna allemaal beplant met goed groeiende fruitbomen, zoals appel-, peren-, pruimen- en kersenbomen. De ondergrond is bedekt met graszoden, waarop meestal jong vee graast. Vanwege de dubbele opbrengst is de geschatte waarde per bunder gelijk gesteld aan tuinen 1e klasse, namelijk ƒ 60,-.
2e klasse: liggen op minder goede grond dan de 1e klasse en zijn beplant met minder goed groeiende fruitbomen. Leveren toch economisch rendement op voor de bezitters en zijn daarom per bunder geschat als landbouwgrond 1e klasse, namelijk ƒ 47,-.
Hooilanden
De hooilanden liggen zowel buitendijks langs beide oevers van de Maas als binnendijks langs of in de buurt van afwateringswatergang de Vliet. Deze zijn al naar gelang hun verschillen ingedeeld in vijf klassen:
1e klasse: hooilanden op zeer vruchtbare, buitendijks gelegen grond, die hoog genoeg liggen om in de zomer niet overspoeld te worden door de Maas. Ook omvat de 1e klasse hooilanden die omringd zijn door waterkerende kaden. Door deze beschermde ligging kunnen de golven van de Maas in de winter ongehinderd hun vruchtbare slib afzetten.
Deze landerijen leveren uitstekend en overvloedig hooi op en na het hooien ook nog zo’n 25% nagras voor beweiding. Geschatte waarde per bunder is ƒ 65,-.
2e klasse: hooilanden met dezelfde beschermde ligging en slibafzetting door de Maas als die van de 1e klasse, waarvan de oogst onzekerder is door de iets lagere en niet vlakke ligging. Bij deze hooilanden is de kans op een misoogst bij een meer dan normale overstroming door de de Maas in de zomer groot. Deze landerijen wordt eens per jaar gehooid en doen daarna dienst als begrazingsgebied. Geschatte waarde per bunder is ƒ 42,-.
3e klasse: vooral binnendijkse hooilanden met een vrij hoge ligging, waarvan de vruchtbaarheid afhangt van de overstroming van de Beerse Overlaat. Deze landerijen brengen bij gunstige seizoenen kwalitatief goed en overvloedig hooigras op, terwijl de opbrengst van het nagras slechts 1/6 deel is van die van de 1e klasse. Geschatte waarde per bunder is ƒ 20,-.
4e klasse: binnendijkse hooilanden die lager liggen dan die van de 3e klasse, waardoor de kans op misoogsten nog groter is. Tussen dit hooi zitten altijd wel schadelijke planten. Geschatte waarde per bunder is ƒ 14,-.
5e klasse: heel lage binnendijks gelegen hooilanden, waarvan het gras heel slecht wil groeien, de kwaliteit van het hooigras grof is, dat bovendien vol zit met waterplanten. Geschatte waarde per bunder is ƒ 8,-.
Weilanden
De weilanden liggen niet alleen buitendijks maar ook binnendijks. Buitendijks ontlenen zij hun vruchtbaarheid aan overstroming door de Maas en binnendijks aan de overstroming van de Beerse Overlaat. Deze worden ingedeeld in vier klassen:
1e klasse: buitendijkse weilanden, die bijna net zo hoog liggen als de beste hooilanden en als gemeenschappelijke grond alleen voor beweiding gebruikt worden. Deze brengen uitstekend en voedzaam gras voort, maar leveren toch altijd nog minder op dan hooilanden. Geschatte waarde per bunder is ƒ 52,-.
2e klasse: liggen binnendijks op zure, maar vruchtbare en voor weiland vrij hooggelegen kleigrond. Deze leveren zonder bemesting een voordelige oogst op. De kwaliteit van het gras is goed en overvloedig en in gunstige jaargetijden kan haver worden ingezaaid. Geschatte waarde per bunder is ƒ 33,-.
3e klasse: vrij goede, binnendijkse weilanden, die nooit bemest worden. Maar ze liggen óf iets te laag om deze vroeg of laat in het seizoen te kunnen gebruiken, óf ze liggen te hoog en zijn te schraal om overvloedig gras op te leveren. Geschatte waarde is ƒ 20,-.
4e klasse: ófwel laaggelegen zure en met schadelijke planten vermengde weilanden ófwel weilanden op zandgrond, die heel weinig gras opleveren. Geschatte waarde per bunder is ƒ 10,-.
Dijken en kaden
De dijken en kaden zijn al naar gelang hun opbrengst ingedeeld in twee klassen:
1e klasse: de buitentaluds van de grote Maasdijk die her en der beplant zijn met goed groeiende knotwilgen en verder vrij goed weidegras opleveren. Geschatte waarde per bunder is ƒ 20,-.
2e klasse: de binnentaluds van de dijken, die met slechter groeiend houtgewas zijn beplant en door hun steile helling minder geschikt zijn als weidegrond. Geschatte waarde per bunder is ƒ 10,-.
Schaarbossen
Het binnendijkse kreupelhout en de buitendijkse grienden die allebei om de vier jaar gekapt worden, zijn ingedeeld in 3 klassen:
1e klasse: de beste grienden, waarvan het hout voor het maken van waterbouwkundige werken gebruikt wordt; verder lage buitendijks gelegen gronden, die beplant zijn met goed groeiende knotwilgen en tot slot kreupelhout met een paar hoge elzen er in. De geschatte waarde per bunder is ƒ 26,-.
2e klasse: lage grienden en minder goed binnen het kreupelhout groeiende knotwilgen. Geschatte waarde is ƒ 16,-.
3e klasse: voor het dijkonderhoud uitgestoken stukken binnendijkse grond die met heel slecht groeiende wilgenhout zijn beplant. Deze zijn weinig rendabel mede vanwege de kosten voor het bijplanten van wilgen. De geschatte waarde per bunder is ƒ 3,-.
Waterkolken en moerassen
Hieronder vallen zowel de door dijkbreuken ontstane wielen of waterkolken, die vrijwel geen vis opleveren en ook de diep uitgestoken landerijen, waarvan de klei gebruikt wordt voor dijkonderhoud. De laatste leveren alleen maar een beetje riet aan de randen op. Deze zijn samen in één klasse ondergebracht en de geschatte waarde per bunder bedraagt ƒ 1,-.
Rietgorsen
Een paar buitendijkse rietgorsen, die vrij goed begroeid zijn en jaarlijks vrij veel riet opleveren. De geschatte waarde per bunder is ƒ 8,-.
Visserij
Er bestaan twee visserijbedrijven in Alem, Maren en Kessel. De ene is eigendom van Domeinen en de andere van het Visserijcollege van Heerewaarden. Bij de schatting is uitgegaan van de opbrengst van het verpachte viswater en de opbrengst van de visserij die in eigendom wordt geëxploiteerd.
De huurwaarde van de ene helft, de visserij van Domeinen, wordt geschat op ƒ 21,-. De huurwaarde van de andere helft, de visserij van het Visserijcollege van Heerewaarden, wordt geschat op ƒ 8,-.
Viswater
Enkele kreken en waterplassen die op de rivier uitwateren en daarom allerlei soorten zoetwatervis opleveren. Deze zijn eigendom van particulieren. Samen worden zij in één klasse ondergebracht en de huurwaarde wordt geschat op ƒ 3,-.
Veerponten
Drie verschillende veerponten op de Maas dienen tot het onderhouden van verbindingen tussen Alem, Maren en Kessel met de overkant van de rivier, waar de provincie Gelderland ligt. Ze zijn alle drie eigendom van Domeinen en worden verpacht.
De huurwaarden voor het Noord-Brabantse deel worden geschat op e volgende bedragen:
1. het pontveer op de gemeente Rossum: ƒ 150,-
2. het voetveer op de gemeente Maasdriel: ƒ 12,-
3. het voetveer op Heerewaarden en Maasdriel: ƒ 10,-
Eendenkooien
Er zijn 7 eendenkooien in deze gemeente, waarvan er maar één verhuurd wordt. Ze verschillen onderling bijna niet in waarde. Omdat de grootte van het oppervlak niet in evenredige verhouding staat tot de vlucht eenden van elke eendenkooi, wordt de huurwaarde voor allemaal hetzelfde geschat op ƒ 40,-
Pleziergronden
Terreinen die voor recreatieve doeleinden aan landbouwgrond zijn onttrokken, worden net zo hoog geschat als landbouwgrond 1e klasse. De geschatte waarde per bunder is ƒ 47,-.
Gebouwde eigendommen
Woonhuizen
De verschillen tussen de woonhuizen van particulieren, andere huizen, boerderijen en arbeiderswoningen in deze gemeente maakten het noodzakelijk de huizen in 12 klassen te verdelen. In totaal zijn er 188 huizen. Deze worden meestal door de eigenaren zelf bewoond of samen met landbouwschuren en andere eigendommen verhuurd. Omdat de verhuring vaak mondeling of onderhands geregeld is, is de bepaling van de grondslag heel onbetrouwbaar. Daarom - en ook vanwege het lage aantal verhuurde huizen - is de huurwaarde geschat naar gelang verschillen in comfort in inrichting, ligging en onderhoudstoestand.
1e en 2e klasse: enkele vrij ruime, goed onderhouden en comfortabel ingerichte particuliere dijkwoningen met een verdieping aan de Maasdijk en ook een gunstig gelegen herberg aan de Blauwe Sluis.
Representatief huis voor de 1e klasse met huurwaarde ƒ 105,-: Kessel, wijk nr. 31, eigendom van George Christiaan Huisman. Dit is het enige huis in de 1e klasse
Representatieve huizen voor de 2e klasse met huurwaarde ƒ 75,-: Maren, wijk nr. 46, eigendom van Jan Andreas van Orten; Alem, wijk nr. 4, eigendom van Cornelis Schiffer. In de 2e klasse vallen vier huizen.
3e en 4e klasse: minder ruime, maar toch even goed onderhouden particuliere woningen aan de Maasdijk in het dorp Alem.
Representatief huis voor de 3e klasse met huurwaarde ƒ 63,-: Maren, wijk nr. 57, eigendom van Godefried Amelsfort. Dit is het enige huis in de 3e klasse.
Representatief huis voor de 4e klasse met huurwaarde ƒ 54,-: Alem, wijk nr. 8, eigendom van Mijnard Pompe. Dit is het enige huis in de 4e klasse.
5e, 6e en 7e klasse: ruime en goed ingerichte boerderijen en een paar fatsoenlijke particuliere woningen en herbergen.
Representatief huis voor de 5e klasse met huurwaarde ƒ 45,-: Alem, wijk nr. 3, eigendom van Thomas Pompe. In de 5e klasse vallen zes huizen.
Representatieve huizen voor de 6e klasse met huurwaarde ƒ 36,-: Maren wijk nr. 84, eigendom van Bernard Leermakers; Alem, wijk nr. 17, eigendom van Bernard Hartog. In de 6e klasse vallen elf huizen.
Representatieve huizen voor de 7e klasse met huurwaarde ƒ 27,-: Kessel, wijk nr. 32, eigendom van de weduwe van Jan van Krevel; Alem, wijk nr. 18, eigendom van Cornelis van der Heijden. In de 7e klasse vallen 21 huizen.
8e, 9e, 10e klasse: de meeste boerderijen en enkele huizen van handwerklieden en kleine tappers, her en der verspreid door de gemeente.
Representatief voor de 8e klasse met huurwaarde ƒ 21,-: Maren, wijk nr. 40, eigendom van Herman Sloth; Alem, wijk nr. 22, eigendom van Lambertus Kollenburg. In de 8e klassen vallen 23 huizen.
Representatief voor de 9e klasse met huurwaarde ƒ 15,-: Maren, wijk nr. 64, eigendom van Hendrik Frylinkhuis; Maren, wijk nr. 42, eigendom van Hendrik Sigmans. In de 9e klassen vallen 27 huizen.
Representatief voor de 10e klasse met huurwaarde ƒ 9,-: Kessel, wijk nr. 6, eigendom van de weduwe van Hendrik van Oudewater; Maren, wijk nr. 61, eigendom van de weduwe van Gerard Smits. In de 10e klasse vallen 49 huizen.
11e en 12e klasse: arbeiders- en daglonershuisjes, waarvan de meest eenvoudige uit hout en leem zijn opgetrokken.
Representatief voor de 11e klasse met huurwaarde ƒ 6,-: Maren, wijk nr. 49, eigendom van de weduwe van Albert van Duijnen; Maren, wijk nr. 18, eigendom van de weduwe van Jan van der Putten. In de 11e klasse vallen 27 huizen.
Representatief voor de 12e klasse met huurwaarde ƒ 3-: Kessel, wijk nr. 11 eigendom van Cornelis Uilen; Maren, wijk nr. 60, eigendom van Jakob Korste. In de 12e klasse vallen 17 huizen.
Gedaan en gesloten te Alem, 17 november 1831
De schatter, J.A.W. Hustink
De hoofdcontroleur, Kuijl
